Prévoyance par métier

Mandataire immobilier : micro-BNC ou EI au réel — l'arbitrage vu de la protection sociale

Courtier en assurances ORIAS n° 26004449 Mis à jour le 12 octobre 2026

Le choix du régime décide de votre protection autant que de votre impôt. En micro-BNC (plafond 83 600 €), tout est simple mais tout est forfaitaire : assiette sociale = 66 % du CA, aucune déduction Madelin, et une année blanche n'ouvre aucun droit. En EI au réel, les charges réelles se déduisent, le Madelin s'ouvre — mais ~1 135 € de cotisations minimales sont dues même à revenu nul, en échange de droits plancher (3 trimestres, capital décès). En SASU, vous n'êtes protégé que si vous vous versez un salaire — et les dividendes sont taxés à 31,4 % depuis le 1er janvier 2026.

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Trois régimes, trois protections : le tableau

La quasi-totalité des mandataires immobiliers démarre en micro-BNC. Les deux alternatives — l'entreprise individuelle au régime réel (même statut juridique, autre régime fiscal) et la SASU — changent l'assiette de toutes vos prestations : IJ, invalidité, retraite, capital décès.

Mandataire immobilier : la protection sociale selon le régime — paramètres 2026
 Micro-BNCEI au réelSASU
Assiette sociale CA × 0,66 (forfait, quel que soit le réel) Bénéfice réel (CA − charges réelles) Salaire versé — rien sans rémunération
IJ maladie CA × 0,66 ÷ 730, max 65,84 €/j ; nulle sous ≈ 6 942 € de CA Bénéfice ÷ 730, max 65,84 €/j ; nulle sous 4 582 € de revenu IJSS du régime général si rémunéré ; 0 € sinon
Déduction Madelin Non (abattement 34 % réputé tout couvrir) Oui : prévoyance et santé déductibles du bénéfice Sans objet (cadre assimilé salarié)
Cotisations minimales Aucune : CA nul → 0 € de cotisations, 0 droit ~1 135 €/an même à revenu nul (+ ~120 € de formation professionnelle) Aucune sans salaire — et aucun droit
Année à revenu nul 0 trimestre, pas d'IJ, pas de capital décès ≈ 3 trimestres, capital décès, invalidité plancher 0 trimestre, aucun droit
Dividendes Sans objet Sans objet Flat tax 31,4 % depuis le 01/01/2026 — sans aucun droit social

Seuil d'IJ nulle : revenu moyen de 4 582 € (verbatim ameli, arrêt commençant en 2026). Minimales 2026 : 96 € (IJ) + 967 € (retraite de base) + 72 € (invalidité-décès) = 1 135 €, auxquels s'ajoute la contribution à la formation professionnelle (environ 120 €).

Micro-BNC : la simplicité, au prix d'une protection forfaitaire

Le micro-BNC — abattement de 34 %, plafond de 83 600 € de CA pour les revenus 2026-2028 (le seuil de 77 700 € qui circule est périmé) — a trois vertus : zéro comptabilité d'engagement, des cotisations strictement proportionnelles au CA encaissé, aucune charge fixe. Pour une première année de mandataire, souvent entre 0 et 18 000 € de CA, c'est le bon outil.

Côté protection, il a trois contreparties :

  • L'assiette est un forfait. Vos IJ, votre pension d'invalidité et vos trimestres se calculent sur 66 % du CA — même si vos charges réelles sont plus faibles (vous êtes alors sous-couvert par rapport à votre revenu vrai) : le mécanisme complet est décrit sur la page auto-entrepreneur et chiffré pour le métier sur la fiche mandataire.
  • Aucune déduction Madelin : vos cotisations de prévoyance et de santé se paient après impôt, sans levier fiscal.
  • Pas de cotisations minimales — donc pas de droits plancher. Une année à CA nul coûte 0 € et rapporte 0 : aucun trimestre, aucune IJ, aucun capital décès. La simplicité du micro a pour contrepartie l'absence de filet.

EI au réel : le Madelin s'ouvre, les minimales tombent

Passer l'entreprise individuelle au régime réel (déclaration contrôlée) change deux choses qui comptent pour un mandataire :

  • Les charges réelles se déduisent : véhicule, carburant, publicité des mandats, pack réseau, téléphonie, formation… Dans un métier où la voiture et la prospection pèsent lourd, elles dépassent parfois le forfait de 34 %.
  • La déduction Madelin s'ouvre : vos cotisations de prévoyance et de santé deviennent déductibles du bénéfice imposable — le calculateur de plafond Madelin chiffre votre disponible, et la page Madelin détaille le dispositif.

La contrepartie : des cotisations minimales, dues même à revenu nul — 1 135 €/an en 2026 : cotisation IJ de 96 € (0,50 % d'une assiette de 19 224 €, 40 % du PASS), retraite de base de 967 € (17,87 % d'une assiette de 5 409 €, 450 SMIC horaires), invalidité-décès de 72 € (1,30 % de 5 527 €, 11,5 % du PASS), selon le barème 2026 publié par Bpifrance Création d'après l'URSSAF. S'y ajoute la contribution à la formation professionnelle (0,25 % du PASS, environ 120 €), due quel que soit le revenu. Ce n'est pas de l'argent perdu : ces minimales ouvrent des droits plancher — environ 3 trimestres de retraite par an, le capital décès et une invalidité au plancher — là où le micro à CA nul n'ouvre rien.

Le piège de formulation à éviter : la cotisation IJ minimale ne garantit pas une IJ en montant. L'indemnité reste calculée sur le revenu moyen des 3 dernières années : sous 4 582 € de revenu, elle est nulle. Payer ~1 135 € et avoir un plancher (trimestres, décès, invalidité) vaut mieux que payer 0 et n'avoir rien — mais personne ne doit vous vendre le réel comme une garantie d'indemnités journalières.

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SASU : assimilé salarié… seulement si vous vous payez

Troisième voie régulièrement vantée aux mandataires à gros CA : la SASU. L'argument — « le président de SASU est assimilé salarié, donc mieux protégé » — n'est vrai qu'à une condition : se verser une rémunération. Le président non rémunéré ne cotise à rien et n'a droit à rien : ni IJ, ni trimestre de retraite, ni invalidité, ni capital décès (analyse complète sur la prévoyance du président de SASU).

Quant au schéma « je vis des dividendes » : depuis le 1er janvier 2026, la flat tax est de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux, la CSG sur le capital étant passée de 9,2 à 10,6 % en LFSS 2026) — le « 30 % » encore cité partout est périmé. Et ces 31,4 % n'ouvrent aucun droit social : un dividende ne crée ni IJ, ni trimestre. Pour un mandataire dont le revenu est déjà 100 % variable, cumuler des commissions volatiles et une protection sociale nulle est le montage le plus fragile qui soit.

Le seuil de bascule : trois questions à se poser

Il n'existe pas de CA universel au-delà duquel « il faut » passer au réel. Le raisonnement, lui, est stable — trois questions dans l'ordre :

  • 1. Vos charges réelles dépassent-elles durablement 34 % du CA ? C'est le test de base : en dessous, le forfait micro est plus généreux que la réalité et le micro gagne presque toujours ; au-dessus, le réel réduit votre assiette fiscale et sociale.
  • 2. Combien pèserait votre Madelin ? Ajoutez au calcul la déduction de vos cotisations de prévoyance et santé : plus votre couverture est complète (et elle doit l'être, avec un revenu 100 % commissions), plus le réel rapporte.
  • 3. Quelle valeur donnez-vous aux droits plancher ? Si votre CA est irrégulier — années à trous, marché en creux — les minimales du réel transforment une mauvaise année en ≈ 3 trimestres validés au lieu de zéro. Rappel : en 2026, valider 4 trimestres exige 7 212 € d'assiette (600 SMIC — le chiffre de 7 128 € est celui de 2025), soit ≈ 10 927 € de CA en micro-BNC.

La bascule inverse existe aussi : un mandataire au réel dont l'activité devient accessoire (retour partiel au salariat, par exemple) peut avoir intérêt à revenir au micro pour effacer les minimales — en connaissance de cause sur les droits qu'il abandonne.

Exemple : Sonia, 50 000 € de CA, 20 000 € de charges réelles

Sonia, 34 ans, mandataire depuis 4 ans, réalise 50 000 € de CA avec 20 000 € de charges réelles (40 % : véhicule, carburant, publicité des mandats, pack réseau) et paie 1 200 €/an de prévoyance individuelle.

Sonia (50 000 € de CA, 20 000 € de charges réelles) : micro-BNC vs EI au réel — paramètres 2026
 Micro-BNCEI au réel
Assiette fiscale et sociale 50 000 × 0,66 = 33 000 € 50 000 − 20 000 = 30 000 €
Cotisations sociales 50 000 × 25,6 % = 12 800 € (taux micro-BNC SSI 2026) Barème TNS appliqué aux 30 000 € de bénéfice (plusieurs taux) : à chiffrer avec l'expert-comptable
Prévoyance (1 200 €/an) Payée après impôt, 0 € déductible Déductible du bénéfice imposable (Madelin)
IJ SSI en cas d'arrêt 33 000 ÷ 730 = 45,21 €/j 30 000 ÷ 730 = 41,10 €/j
Mauvaise année (CA ≈ 0) 0 € de cotisations, 0 droit ~1 135 € de minimales, ≈ 3 trimestres + capital décès

Calcul illustratif hors impôt sur le revenu. La comparaison complète — total des cotisations sociales et impôt du foyer — se fait sur vos chiffres réels, pas sur un ratio unique.

Lecture du tableau : avec 40 % de charges, Sonia réduit son assiette de 3 000 € en passant au réel, déduit ses 1 200 € de prévoyance — et perd 4,11 €/jour d'IJ, puisque l'assiette qui baisse fait aussi baisser les prestations. C'est tout l'arbitrage : au réel, on paie moins et on est un peu moins couvert par le régime obligatoire — d'où l'importance d'assurer son revenu réel par le contrat privé que le Madelin vient précisément subventionner. Sous 34 % de charges, l'avantage d'assiette passe du côté du micro ; dans tous les cas, la décision finale dépend du total des cotisations et de l'impôt, à chiffrer sur vos propres comptes.

Questions fréquentes

Que coûte l'entreprise individuelle au réel une année sans revenu ?

1 135 € de cotisations minimales en 2026 (IJ 96 €, retraite de base 967 €, invalidité-décès 72 €), plus environ 120 € de formation professionnelle, dus même à revenu nul — contre 0 € en micro. En échange : ≈ 3 trimestres de retraite (assiette 450 SMIC), le capital décès et l'invalidité au plancher. Le micro à CA nul n'ouvre, lui, aucun droit.

La SASU protège-t-elle mieux un mandataire immobilier ?

Seulement s'il se verse un salaire : le président de SASU non rémunéré n'a aucun droit (ni IJ, ni trimestre, ni invalidité, ni capital décès). Les dividendes sont taxés à 31,4 % depuis le 01/01/2026 (le « 30 % » est périmé) et n'ouvrent aucun droit social. Détail sur la prévoyance du président de SASU.

La cotisation minimale d'indemnités journalières garantit-elle une indemnité ?

Non. Elle maintient le droit, pas le montant : l'IJ reste calculée sur le revenu moyen des 3 années civiles précédant l'arrêt et tombe à 0 € sous 4 582 € de revenu (seuil 2026, verbatim ameli). Les minimales garantissent en revanche ≈ 3 trimestres/an, le capital décès et l'invalidité plancher.

Un mandataire immobilier en micro-BNC peut-il déduire sa prévoyance (Madelin) ?

Non : l'abattement de 34 % est réputé couvrir toutes les charges, la déduction Madelin est réservée au régime réel. Au réel, les cotisations de prévoyance et de santé se déduisent du bénéfice imposable.

À partir de quand le réel devient-il plus intéressant que le micro-BNC ?

Pas de seuil universel : le test de base est des charges réelles durablement supérieures à 34 % du CA, auquel s'ajoutent l'intérêt Madelin (plus votre prévoyance est complète, plus il pèse) et la valeur des droits plancher si votre CA est irrégulier.

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Yacine Sahnoune, courtier en assurances et fondateur de Prevoya

L’auteur de cette page

Yacine Sahnoune

Courtier en assurances · Fondateur de Prevoya (WeSave SAS) · Directeur de la publication

Il rédige et vérifie l’ensemble des contenus de ce site. Il conseille les indépendants et les dirigeants sur leur prévoyance, leur mutuelle et leur assurance de prêt, à partir des barèmes des treize caisses obligatoires.

Sources